過去房價上漲的兩個邏輯
2.地方政府讓房地產(chǎn)變成了“洪水猛獸”
房地產(chǎn)價格一路高歌，不得不說是政府之過。1994年分稅制改革，國地稅分開，中央財政享有稅收的大頭，地方財政分得小頭。比如中國的兩個大稅種，企業(yè)所得稅國稅占六成，地方占四成，增值稅國稅享75%，地稅分得25%。上收地方財權(quán)，中央政府再通過轉(zhuǎn)移支付支援地方財政。如前幾年炒的非常熱的“駐京辦”，都是地方政府為了向中央伸手要錢設(shè)立的。
但是，分稅制改革也給地方政府留下一個空子，就是房地產(chǎn)相關(guān)的稅收全部歸地方財政享有。加上政府對土地市場的壟斷，土地、房地產(chǎn)天然成為了地方政府的“錢袋子”。只有將土地價格抬高，將房地產(chǎn)行業(yè)做大，甚至當成經(jīng)濟支柱來發(fā)展，才能使得地方財政“真正”充實。
在過去以經(jīng)濟建設(shè)為綱，GPD為政績考核的機制下。各地方政府都搖身一變成了資本運作高手，紛紛成立地方融資平臺，加大杠桿發(fā)展經(jīng)濟。運用國家信譽背書，維持剛性兌付的扭曲機制，使得中國金融市場定價機制錯亂，亂象橫生。
支撐地方融資平臺背后的資產(chǎn)仍然是土地，地方債務(wù)的償還，也主要靠土地變現(xiàn)收入來實現(xiàn)。地方政府有相當強的動機，維持土地市場的繁榮。而土地市場的繁榮，是高房價的源頭。
政府是高房價、高地價的最大受益者，所以房地產(chǎn)調(diào)控都不會觸及核心，比如給土地市場降溫，或者打破政府在土地一級市場的壟斷。只要存在強行征地行為，土地制度改革就是一句空話。
任某強是房地產(chǎn)市場的死多頭，其底氣真正來源，筆者覺得，并不是其對房地產(chǎn)市場的精準分析，而是基于政府不會對房地產(chǎn)市場“撒手不管”。
看空樓市的幾個理由
1.機會成本提高“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)
首先，是基于房產(chǎn)市場基本飽和的判斷。剛性需求確實存在，但空置率也不低，只需要去看看陽臺曬沒曬衣服，晚上開不開燈，就基本能判斷是不是空置。80后那波人口高峰也到買房的年紀了，再往后，剛需只會越來越小。
筆者認為，市場上的“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)。并不是認為不動產(chǎn)登記制度推行，或者開征住房房產(chǎn)稅，以增加房產(chǎn)持有者的成本。相關(guān)部門辦事效率極低，原因大家都懂。
為什么市場上“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)？因為機會成本太高了，房價只要漲慢了、或者漲幅小了，房產(chǎn)投資報酬率可能還不能覆蓋借款利息。如果投資報酬率不能覆蓋利息，你還會“囤房”嗎？如果你還繼續(xù)“囤房”，那說明你極有可能是腐敗分子！
2.中美資本循環(huán)發(fā)生變化，未來有可能逆轉(zhuǎn)
金融危機一役，美國人民消費觀念發(fā)生了變化，無論是政府還是居民都在去杠桿，奧巴馬政府的“制造業(yè)復興計劃”使得很多美國制造業(yè)回歸，更會減少從中國進口；歐洲2010年也陷入債務(wù)危機泥潭，至今仍在喘息。中國兩個重要的出口市場發(fā)生了些變化，對中國外貿(mào)的影響就是，經(jīng)濟學家常掛在嘴邊的外需不振，外貿(mào)順差會收窄。在當前的貨幣發(fā)行機制下，支撐流動性泛濫的長期因素發(fā)生了變化。
怎么解釋金融危機以來的流動性泛濫現(xiàn)象，那是因為，美聯(lián)儲3次量化寬松政策，熱錢都涌入了新興市場國家，尤其是中國。即便是嚴格的資本管制，也擋不住熱錢的進攻，虛假貿(mào)易、地下錢莊等都是渠道。
美聯(lián)儲已經(jīng)在醞釀QE退出，每逢QE退出的消息，新興市場國家匯率暴跌，包括此輪人民幣貶值。美聯(lián)儲如今還只是縮減QE規(guī)模，還未真正退出，可以想象QE退去之時，資本外逃引發(fā)的災難。屆時，要么流動性被抽干，要么外匯儲備在保匯率時消耗殆盡。樓市還能挺得?。?/p>
3.利率市場化，資金成本在上升
在利率管制之時，中國利率市場化其實已經(jīng)悄悄展開。信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品橫行、銀行資產(chǎn)出表屢禁不止之時，貸款利率其實已經(jīng)實現(xiàn)市場化了，官方不過是在2013年正式承認了這個事實。筆者認為，前兩年銀行理財產(chǎn)品的收益率能代表存款市場利率，中國的大媽們都去買理財了；如今，經(jīng)過“余額寶們”的洗禮，很少有人愿意將資金存放銀行活期了。銀行息差的收窄，逼迫銀行市場化經(jīng)營，高風險行業(yè)要想獲得資金，只能承受高額貸款利率。
金融監(jiān)管者不斷的出臺文件，堵住銀行資產(chǎn)出表的漏洞。包括之前的8號文，最近的127號文，限制了銀行向高風險行業(yè)放貸能力。進一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，開發(fā)商的壓力越來越大，降價是不得已為之。
4.政府并非萬能，救市能力有限
筆者分析過，政府是房價上漲的最大受益者。房價下跌政府比開發(fā)商還著急，這絕非炒作。
這輪房價下跌以來，筆者曾關(guān)注過政府“救市”措施。包括房地產(chǎn)上市公司再融資開閘，允許其資本市場融資；部分城市限購政策松綁；還有些城市給公積金貸款政策松綁。這些其實根本就算不上“救市”措施，只能稱之為將前任政府扭曲的調(diào)控政策還原。
新一屆政府提出的“城鎮(zhèn)化”算不算救市措施？筆者敬告各位，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，不是因，不要混淆了因果。人為的城鎮(zhèn)化，是拔苗助長，違反經(jīng)濟規(guī)律。人還沒到，房子已經(jīng)造好了，多么可笑的邏輯。當前鼓吹的新型城鎮(zhèn)化，是以人為本的，以人為本的城鎮(zhèn)化就是花錢的城鎮(zhèn)化，錢從哪來？農(nóng)民進城，就業(yè)何處去？如果只是把農(nóng)民忽悠進城，消化三四線城市過剩的房產(chǎn)，這樣不能叫做城鎮(zhèn)化。
政府現(xiàn)在背負了太多債務(wù)，無法也不能再來一次“四萬億”。據(jù)審計署公布，截止至2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務(wù)20.70萬億元人民幣?？紤]或有債務(wù)后，全國各級政府債務(wù)約30.28萬億元。2013年6月之后，政府債務(wù)規(guī)模絲毫沒有減少的跡象。
政府并不是萬能的，尤其是在經(jīng)濟規(guī)律面前。過度的迷信政府，除了能給自己找一些心理安慰，別無它用。同時，政府越是在“救市”問題上有動作，只會暴露其恐慌，這會讓房產(chǎn)持有者更加沒有信心。
經(jīng)濟現(xiàn)象就像彈簧，扭曲的越厲害，回歸的也越強烈。中國的樓市已經(jīng)扭曲了10年，難道真的就沒有回歸理性的一天？理性的你，在房價下跌之時，切勿當了樓市的接盤俠。
1.流動性盛宴，是房價上漲的土壤
中國人民勤勞節(jié)儉，美國人民揮霍放縱，一個儲蓄文化，一個負債文化。造就了這樣一個資本循環(huán)，中國辛勤勞動向美國出口商品，換回美元，用美元再買美國國債，支撐美國超前消費。
因?qū)嵭秀y行結(jié)售匯制，中國央行充當最后的購匯人。外幣（美元）持續(xù)流入，在沒有干預的情況下，人民幣會大幅升值。但人民幣升值會打擊出口行業(yè)，對一個出口導向型經(jīng)濟是相當不利的，因此，央行承擔起了維護人民幣穩(wěn)定的重任。
從2005年匯改以來，人民幣單邊升值卻也是緩緩爬升。維持人民幣匯率穩(wěn)定的代價是，喪失了貨幣政策的獨立性。在外幣持續(xù)流入的情況下，人民幣會被動超發(fā)，即我們所說的外匯占款。外匯占款占了基礎(chǔ)貨幣相當大比例，貨幣就憑空產(chǎn)生了，通過貨幣乘數(shù)，不斷放大，最終，使得流動性泛濫。加上人民幣單邊升值預期引來的熱錢，稱之為流動性盛宴不為過。寬松的流動性，給房地產(chǎn)泡沫提供了土壤。
